项目用地面积30.3万平方米，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。

    项目将整合公司农产品批发市场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的农产品集散、储存、加工、配送、中转为重点，以农产品进出口、无公害检验检疫、农产品价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、农产品拍卖交易等为配套，规划建设现代化的农产品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长和价值创造等各方面建设成为中国农产品流通企业的标杆项目，巩固公司在珠三角地区农产品批发市场业务领先地位，并将完善公司全国性批发市场网络体系，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。

    国际农产品物流中心整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。

    1.总用地面积30.3万平方米
    2.建筑占地面积12.5万平方米（不含绿化、道路、停车场、广场等)
    3.总建筑面积82.2万平方米
    根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下:
    1)蔬菜批发区建筑面积58500平方米；
    2)水果批发区建筑面积65000平方米；
    3)土特产干货、副食品批发区建筑面积123500平方米（设想建于蔬菜、水果批发区之上）；
    4)冻品批发区建筑面积90000平方米；
    5)农产品加工配送区建筑面积60000平方米；
    6)认证农产品加工配送区建筑面积60000平方米；
    7)果蔬精深加工中心建筑面积59450平方米；
    8)肉鱼精深加工中心建筑面积59450平方米；
    9)国际农产品储运代理中心建筑面积60000平方米；
    10)仓储区建筑面积60000平方米；
    11)生活服务区建筑面积22658平方米；
    12)综合服务大楼建筑面积31508平方米。
    4.绿化面积16.4万平方米,绿化率20％；道路及停车场占地10.7万平方米
    5.建筑密度42％
    6.容积率2.71

    本项目总投资经估算为183733万元，其中1.3亿来自于自筹资金，剩余部分资金采取融资方式筹集。

    项目的建设期为3年，从建设期第一年开始投入运营，运营期按17年计，项目分析计算期为20年。项目财务基准收益率取行业基准收益率8%。全部投资现金流量预测表见附表1-1，由表中结果可见：所得税后项目内部收益率为18%，全部投资财务净现值为128751万元，全部投资回收期为7.2年。

    整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理。通过三年建设，可实现投产，建设项目全部投产后，达产能力快捷，通过7.2年的营运可收回投资，体现了“菜篮子”工程风险小，利润长期稳定的特点。

    本国际农产品物流中心项目符合国家产业政策和当地产业总体规划，已被列入当地“十二五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于保障当地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。因此，国际农产品物流中心项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的，投资很有必要。

    国际农产品物流中心项目商业计划书的基本框架大体如下：

    第一部分 国际农产品物流中心项目摘要
    一、公司简单描述 
    二、公司的宗旨和目标
    三、公司目前股权结构 
    四、已投入的资金及用途 
    五、公司目前主要产品或服务介绍 
    六、市场概况和营销策略 
    七、主要业务部门及业绩简介 
    八、核心经营团队 
    九、公司优势说明 
    十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还 
    十一、融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案） 
    十二、财务分析 
         1、财务历史数据
         2、财务预计
         3、资产负债情况 

    第二部分 国际农产品物流中心项目综述
    第一章 公司介绍 
    一、公司的宗旨
    二、公司简介资料 
    三、各部门职能和经营目标 
    四、公司管理 
      1、董事会 
      2、经营团队 
      3、外部支持

    第二章 国际农产品物流中心建设规模与内容 

    第三章 国际农产品物流中心市场分析 
    一、市场规模、市场结构与划分 
    二、目标市场的设定 
    三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 
    四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和） 产品排名及品牌状况 
    五、市场趋势预测和市场机会 
    六、行业政策 

    第四章 国际农产品物流中心竞争分析 
    一、有无行业垄断 
    二、从市场细分看竞争者市场份额 
    三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况 
    四、潜在竞争对手情况和市场变化分析 
    五、公司产品竞争优势 

    第五章 国际农产品物流中心市场营销 
    一、概述营销计划
    二、销售政策的制定
    三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务 
    四、主要业务关系状况
    五、销售队伍情况及销售福利分配政策 
    六、促销和市场渗透
      1、主要促销方式 
      2、广告/公关策略、媒体评估
    七、产品价格方案 
      1、定价依据和价格结构 
      2、影响价格变化的因素和对策
    八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
    九、市场开发规划，销售目标

    第六章 国际农产品物流中心投资说明 
    一、资金需求说明（用量/期限） 
    二、资金使用计划及进度
    三、投资形式
    四、资本结构 
    五、回报/偿还计划
    六、资本原负债结构说明
    七、投资抵押 
    八、投资担保
    九、吸纳投资后股权结构 
    十、股权成本 
    十一、投资者介入公司管理之程度说明 
    十二、报告
    十三、杂费支付

    第七章 国际农产品物流中心项目投资报酬与退出 
    一、股票上市
    二、股权转让
    三、股权回购
    四、股利 

    第八章 国际农产品物流中心项目风险分析 
    一、资源风险 
    二、市场不确定性风险 
    三、研发风险 
    四、生产不确定性风险 
    五、成本控制风险 
    六、竞争风险 
    七、政策风险
    八、财务风险
    九、管理风险 
    十、破产风险 

    第九章 国际农产品物流中心公司管理 
    一、公司组织结构 
    二、管理制度及劳动合同 
    三、人事计划
    四、薪资、福利方案 
    五、股权分配和认股计划 

    第十章 国际农产品物流中心项目财务分析 
    一、财务分析说明 
    二、财务数据预测
      1、销售收入明细表 
      2、成本费用明细表 
      3、薪金水平明细表 
      4、固定资产明细表
      5、资产负债表 
      6、利润及利润分配明细表
      7、现金流量表 
      8、财务指标分析

国际农产品物流中心项目商业计划书.pdf